Vay tiền không thể biến thành mất đất

1. Nội dung sự việc cần được nhìn đúng bản chất

Theo nội dung vụ án và các tài liệu do gia đình cung cấp, nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Lữu, còn gọi là Nguyễn Hợp Bồng, sinh năm 1935, cùng vợ là bà Nguyễn Thị Liên, sinh năm 1948. Bị đơn là ông Nguyễn Văn Truyền, sinh năm 1954. Tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất đối với các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Hợp Bồng, tức ông Nguyễn Văn Lữu.

Gia đình ông Nguyễn Văn Lữu và bà Nguyễn Thị Liên trình bày rằng trước năm 1996, vợ chồng ông bà sinh sống trên thửa đất số 50 và thửa đất số 75, tờ bản đồ số 34-I tại phường Lương Châu, nay là phường Châu Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Ngày 30/9/1993, cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 05059 mang tên Nguyễn Hợp Bồng.

Ngày 10/02/1996 âm lịch, ông Nguyễn Văn Lữu có vay của ông Nguyễn Văn Truyền số tiền 6.500.000 đồng, lãi suất 4%/tháng, thời hạn 10 tháng. Trong giấy vay tiền có nội dung giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm tin và có câu chữ liên quan đến việc nếu không trả được nợ thì chuyển nhượng nhà, hoa màu của thổ đất đang ở qua công chứng.

Do hoàn cảnh kinh tế khó khăn, vợ chồng ông Nguyễn Văn Lữu và bà Nguyễn Thị Liên vào miền Nam làm ăn. Gia đình ông bà cho rằng không hề tự nguyện giao nhà, giao đất cho ông Nguyễn Văn Truyền. Tuy nhiên, ông Truyền đã vào ở, quản lý, sử dụng nhà đất trên cơ sở xác nhận của chính quyền địa phương thời điểm đó về việc ở tạm, chờ khi ông Lữu, bà Liên trở về giải quyết.

Từ việc vào ở tạm, ông Nguyễn Văn Truyền và gia đình đã quản lý, sử dụng nhà đất trong thời gian dài. Theo trình bày của phía nguyên đơn, trong quá trình sử dụng, hiện trạng tài sản trên đất đã bị thay đổi: khóa cổng, khóa cửa, phá nhà cũ, lấp ao, phá lò gạch có sức chứa khoảng 3 vạn gạch, làm mất số gạch mộc chưa đốt và thay đổi cây cối, công trình trên đất.

Năm 2018, khi trở về địa phương, ông Nguyễn Văn Lữu và bà Nguyễn Thị Liên yêu cầu ông Nguyễn Văn Truyền trả lại nhà đất để giải quyết khoản vay bằng tiền nhưng không thống nhất được. Vụ việc sau đó được hòa giải ở địa phương, rồi đưa ra Tòa án. Các bản án sơ thẩm, phúc thẩm trước đây đã bị hủy theo thủ tục giám đốc thẩm và vụ án hiện được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

2. Giấy vay tiền không phải hợp đồng chuyển nhượng đất

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng vay tài sản làm phát sinh nghĩa vụ trả tài sản vay và trả lãi nếu có căn cứ. Các Điều 463, 466 và 468 của Bộ luật này điều chỉnh quan hệ vay tài sản, nghĩa vụ trả nợ và lãi suất. Vì vậy, tranh chấp phát sinh từ giấy vay tiền trước hết phải được xem xét đúng bản chất là quan hệ vay tài sản.

Ngược lại, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, hình thức văn bản, công chứng hoặc chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật đất đai. Việc một người cầm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc người đó đã trở thành người sử dụng đất hợp pháp.

Ranh giới này rất quan trọng. Nếu giấy vay tiền bị hiểu thành giấy chuyển nhượng đất, người dân có thể đứng trước nguy cơ mất nhà, mất đất chỉ vì một giao dịch vay mượn thiếu chặt chẽ.

3. Ở tạm không phải là được giao đất

Trong một số vụ việc, người đang giữ giấy tờ hoặc người cho vay có thể được chính quyền cơ sở xác nhận cho vào ở tạm, trông coi hoặc quản lý tài sản trong thời gian chờ chủ sử dụng đất trở về giải quyết. Tuy nhiên, xác nhận ở tạm không phải là quyết định thu hồi đất, không phải quyết định giao đất, càng không phải căn cứ công nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 1993 đã đặt ra nguyên tắc: việc giao đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất hợp pháp. Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục nghiêm cấm các hành vi lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất và vi phạm quy định quản lý nhà nước về đất đai.

Do đó, một người vào ở trên đất của người khác mà không có hợp đồng chuyển quyền hợp pháp, không có quyết định thu hồi, không có quyết định giao đất và không có sự tự nguyện bàn giao của chủ sử dụng đất thì việc ở lâu không làm phát sinh quyền sử dụng đất.

4. Tài sản chung vợ chồng phải có ý chí của cả vợ và chồng

Nhà đất thường là tài sản lớn nhất của mỗi gia đình. Nếu đó là tài sản chung vợ chồng, việc định đoạt phải được xem xét hết sức thận trọng. Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 cũng như Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 đều thể hiện nguyên tắc tài sản chung vợ chồng phải được tôn trọng; việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận của vợ chồng.

Trong vụ việc này, bà Nguyễn Thị Liên khẳng định không trực tiếp ký, không biết, không đồng ý việc thế chấp, cầm cố hoặc chuyển nhượng nhà đất cho ông Nguyễn Văn Truyền. Nếu một người không ký, không biết, không đồng ý thì không thể mặc nhiên buộc người đó gánh hậu quả mất đất từ một giao dịch mà mình không xác lập.

Đây là nguyên tắc bảo vệ sự tự nguyện trong giao dịch dân sự và bảo vệ quyền tài sản của người không tham gia giao dịch.

5. Công tôn tạo không thể được tính một chiều

Khi một người sử dụng đất trong thời gian dài, họ có thể cho rằng mình đã bỏ công sức tôn tạo. Tuy nhiên, công tôn tạo, nếu có, phải được đánh giá cùng với nguồn gốc sử dụng đất, lỗi của các bên, lợi ích đã hưởng và thiệt hại đã gây ra.

Không thể để một người vào sử dụng đất của người khác, hưởng lợi trong nhiều năm, tự phá dỡ tài sản cũ, xây dựng tài sản mới rồi lấy chính việc đó để yêu cầu chia đất. Công bằng không phải là hợp thức hóa việc chiếm giữ, mà là trả lại tài sản cho người có quyền hợp pháp và xử lý nghĩa vụ tiền, nếu còn căn cứ, bằng con đường pháp luật.

6. Quyền đòi lại tài sản và quyền được bảo vệ chỗ ở

Bộ luật Dân sự năm 2015 bảo vệ chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản. Điều 166 quy định chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Điều 170 cũng ghi nhận quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 đều bảo hộ quyền sở hữu, quyền tài sản và quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Đối với người cao tuổi, người có công với Cách mạng, việc không có chỗ ở ổn định trong khi tài sản hợp pháp đang bị chiếm giữ càng cần được xem xét thận trọng, khách quan và nhân văn.

7. Bài học cho người dân

- Khi vay tiền, phải lập giấy tờ rõ ràng, tách bạch giữa nghĩa vụ vay và tài sản bảo đảm.

- Không giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác giữ nếu không có tư vấn pháp lý và không lập giao dịch đúng quy định.

- Không ký thay vợ, chồng hoặc người đồng sở hữu trong giao dịch liên quan đến nhà đất.

-Không tự ý vào ở, quản lý hoặc sử dụng nhà đất của người khác chỉ dựa trên giấy vay tiền hoặc xác nhận hành chính không đúng thẩm quyền.

- Khi có tranh chấp, cần giải quyết bằng hòa giải, khởi kiện, yêu cầu Tòa án và thi hành án dân sự; tuyệt đối không tự xử, không thuê người gây áp lực, không phá khóa, phá tài sản.

8. Thông điệp pháp luật

Một xã hội thượng tôn pháp luật phải bảo vệ được ranh giới giữa vay tiền và chuyển nhượng đất; giữa nghĩa vụ trả nợ và quyền sử dụng đất hợp pháp; giữa công sức thực tế và hành vi chiếm giữ không có căn cứ pháp luật.

Thông điệp cần nhắc lại là: vay tiền thì giải quyết bằng nghĩa vụ trả tiền; đất đã được Nhà nước cấp hợp pháp thì chỉ chuyển dịch theo đúng pháp luật đất đai. Không thể để một quan hệ vay tiền trong nhân dân bị biến dạng thành hậu quả mất nhà, mất đất của người dân.

Nguyễn Thị Dung - Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Thái Nguyên

____________________________________________________________________________________________________________________________________

CĂN CỨ PHÁP LUẬT THAM KHẢO

– Bộ luật Dân sự năm 2015: Điều 166, Điều 170, Điều 463, Điều 466, Điều 468.

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015: Điều 5, Điều 6, Điều 70, Điều 71, Điều 91, Điều 244.

– Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991: quy định về hình thức hợp đồng, giao dịch vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu.

– Luật Đất đai năm 1993: nguyên tắc giao đất đang có người sử dụng phải có căn cứ thu hồi, giao đất hợp pháp.

– Luật Đất đai năm 2024: Điều 11 về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai.

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986; Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014: nguyên tắc tài sản chung vợ chồng và định đoạt bất động sản là tài sản chung.

– Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013: bảo hộ quyền sở hữu, quyền tài sản và quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở.

– Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14: quy định về miễn, giảm án phí, lệ phí Tòa án đối với các đối tượng theo luật định.

Bài viết mang tính truyền thông, phổ biến pháp luật; không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý trong từng vụ việc cụ thể. Khi có tranh chấp, người dân nên liên hệ cơ quan có thẩm quyền, luật sư, trợ giúp viên pháp lý hoặc tổ chức trợ giúp pháp lý để được hướng dẫn.